Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est obligatoire pour louer un logement en France. Cette obligation impose aux bailleurs de fournir un document attestant le niveau de consommation d’énergie du bien et son impact climatique avant la signature du bail. Les règles applicables se renforcent progressivement : depuis le 1er janvier 2025, il est impossible de louer un logement classé G. D’autres seuils d’interdiction s’élèveront en 2028 et 2034.
Qu’est-ce que le DPE en location ?
Le diagnostic de performance énergétique mesure la consommation d’énergie d’un logement, sur quatre postes :
- le chauffage ;
- le refroidissement ;
- l’eau chaude ;
- l’électricité.
Il mesure aussi l’impact environnemental du logement (émissions de gaz à effet de serre). Il classe les logements de A (meilleure performance) à G (pire performance).
Chaque logement reçoit deux notes distinctes : une classe énergétique et une classe climatique. Ces deux évaluations peuvent différer. Un logement peut par exemple afficher une excellente classe énergétique mais une moins bonne classe climatique, ou l’inverse, selon la source d’énergie utilisée pour le chauffage.
Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 reste valide pendant dix ans. Les diagnostics plus anciens, établis avant cette date, sont devenus invalides depuis le 1er janvier 2025 s’ils étaient destinés à une location.
Un bailleur ne peut donc pas louer avec un vieux DPE : il doit en demander un nouveau auprès d’un diagnostiqueur agréé.
Quelles sont les obligations du bailleur ?
Le bailleur doit fournir un DPE valide avant la signature du contrat de location. Le document doit être joint au bail. Le locataire reçoit une copie signée et peut l’utiliser pour estimer ses futurs frais énergétiques.
Toute annonce de location publiée en ligne, dans un journal ou sur un affichage doit indiquer la classe énergétique et la classe climatique du logement. Cette obligation s’applique aussi au renouvellement de bail et à la tacite reconduction. Omettre ces informations viole la loi.
Si le DPE actuel date d’avant le 1er juillet 2021, le bailleur doit en faire établir un nouveau. Même s’il reste légalement valide dans d’autres contextes, seul un DPE récent suffit pour une location.
Les seuils de location : ce qui est interdit quand
La loi française renforce graduellement les standards énergétiques des logements loués. Les changements se déploient par paliers réguliers de trois ans, chaque palier élevant le seuil minimum requis.
Depuis le 1er janvier 2025, il est impossible de louer un logement de classe G. Cette interdiction vaut pour les nouvelles locations, les renouvellements de bail et les reconductions tacites. Tout logement classé G ne peut donc plus être mis en location. Le minimum acceptable à cette date est la classe F.
À partir du 1er janvier 2028, l’interdiction s’étend. Les classes G et F deviennent interdites à la location. Seuls les logements de classe E, D, C, B ou A peuvent être loués. Tout bien classé F devra quitter le marché locatif à cette date.
Le 1er janvier 2034 marque la dernière étape. Les classes G, F et E sont toutes interdites. La classe D devient le seuil minimum obligatoire. À partir de cette date, seuls les logements de classe D, C, B ou A sont locatifs.
1er janvier 2025
- Classes interdites à la location
- G
- Seuil minimum
- Classe F
1er janvier 2028
- Classes interdites à la location
- G et F
- Seuil minimum
- Classe E
1er janvier 2034
- Classes interdites à la location
- G, F et E
- Seuil minimum
- Classe D
Ces délais sont définis par la loi. Un bailleur qui louerait un logement non conforme à ces seuils expose le bail lui-même à l’annulation. Le locataire peut demander au tribunal la rupture du contrat.
Quels sont les droits du locataire ?
Le locataire a le droit de recevoir le DPE avant de signer le bail. Il doit pouvoir consulter les deux classes (énergétique et climatique) sans effort excessif, notamment sur l’annonce de location.
Le locataire reçoit une copie signée du diagnostic. Il peut l’utiliser pour évaluer les frais futurs, le comparer avec d’autres biens ou contester les résultats s’il les juge inexacts.
Si le bailleur n’a pas fourni le DPE ou a fourni un document invalide, le locataire peut saisir le tribunal. Le juge peut ordonner l’annulation du bail ou la résiliation anticipée sans pénalité. Des dommages-intérêts peuvent être accordés pour compenser le préjudice.
Que se passe-t-il en cas de non-respect ?
Un DPE absent ou invalide à la signature du bail expose le bailleur à une action en justice. Le locataire peut demander l’annulation du contrat. Le bailleur devra justifier qu’il a bien fourni un diagnostic valide.
Un bailleur qui loue un logement classé G après le 1er janvier 2025, ou G et F après le 1er janvier 2028, viole la loi. Le locataire peut demander l’annulation du bail et le remboursement des loyers versés pendant la période de non-conformité. Des dommages-intérêts supplémentaires sont envisageables selon les jugements.
Afficher une annonce sans les classes du DPE, ou les indiquer incorrectement, expose le bailleur à des poursuites administratives pour tromperie ou publicité mensongère. Les autorités et les associations de défense des consommateurs peuvent intervenir.
Pour renforcer la fiabilité des diagnostics, depuis 2025, les diagnostiqueurs eux-mêmes font l’objet de contrôles renforcés. Chaque professionnel est auditionné régulièrement pour vérifier la qualité de son travail. Ceux convaincus de fraude encourent une interdiction d’exercer pouvant aller jusqu’à dix-huit à vingt-quatre mois. Cette surveillance améliore la confiance dans les DPE produits.
Cas particuliers : location saisonnière et immeubles collectifs
La location courte durée ou saisonnière suit des règles distinctes, mais l’obligation du DPE y s’applique aussi. Cependant, la date exacte de démarrage de cette obligation pour ce segment n’a pas pu être établie. Un propriétaire proposant un bien en location saisonnière doit vérifier auprès des autorités compétentes si et quand le DPE devient obligatoire.
Pour les immeubles collectifs de cinquante à deux cents unités, un audit énergétique collectif est devenu obligatoire depuis 2025. Cet audit évalue la performance globale de l’immeuble et complète les DPE individuels de chaque logement. Il prépare aussi les propriétaires à d’éventuels travaux de rénovation à l’échelle du bâtiment.
Ces cas particuliers ne remettent pas en question le principe général : tout logement destiné à la location doit disposer d’une évaluation énergétique valide, communiquée au locataire avant la signature.
